Елена Борматова

газета "Биржа" (№34 от 15.09.09.)

Не пропасть поодиночке

Пережить кризис в компании единомышленников гораздо легче, чем в одиночку. Несколько нижегородских строительных организаций по предложению ООО «Жилстрой-НН» объединились в союз, цель которого – сохранение рабочих коллективов. Профессиональное объединение готово вывести на региональный рынок жилья «антикризисный дом». Об инициативе строителей рассказывает директор компании Евгений БЕРЕЗИН.

- Евгений Викторович, как родилась идея «антикризисного дома»?

- Кризис особенно сильно ударил по строительным компаниям. Не секрет, что в стране почти полностью ликвидирован нацпроект «Доступное жилье». Ипотечное кредитование также практически свернуто, и новых программ не предложено. Большинство квартир в домах, которые строила наша компания, приобретались по ипотеке, и разработанный нами конвейерный способ возведения жилья несколько лет работал без сбоев. Деньги от квартир, проданных в готовом доме, сразу же вкладывались в новое строительство. В кризис ООО «Жилстрой-НН» оказалось в весьма трудном положении. Большинство горожан отложили свои жилищные планы; у них появились другие проблемы, и в условиях нестабильности люди не рискуют брать долгосрочные кредиты.

Снизить себестоимость жилья, строительство которых уже начато, - нереально, а продавать квартиры в заложенных домах за 30-35 тыс. руб. за один квадратный метр – убыточно. Выход один – решаться на новые строительные проекты. Исследования показали, что многие готовы приобрести небольшие квартиры по низким ценам. Так родилась идея «антикризисного дома».

- Ранее в Нижнем Новгороде велась активная жилищная застройка. Не станет ли «антикризисный дом» современным аналогом массовых жилищных серий?

- Да, проект такого дома – идея не новая. Когда существовала программа «Каждому автозаводцу - отдельную квартиру к 2000 г.», планировалось нечто подобное. Наша компания должна была стать участником этой инициативы. И сейчас, когда мы столкнулись с проблемой выживания в непростой экономической ситуации, пришлось реанимировать эту хорошую идею. Дело в том, что наша компания основана «ГАЗом» для выполнения той несостоявшейся программы. В свое время мы переделали социальную жилую серию в «мелкобуржуазную», а сегодня появилась тенденция «назад в будущее». Каждому времени соответствует свое жилье. Землянки, бараки, хрущевки, индустриальные панельные серии, монолиты… Вернулось время массовой застройки.

Этот дом уже начал проектироваться. Проектная группа сформирована из представителей нескольких организаций. Этот коллектив возглавляет технический директор ООО «Жилстрой-НН» Александр Собакинский, а главным проектировщиком стал бывший главный проектировщик «ГАЗа» Борис Лоханов. Новая серия 10-этажных домов будет построена в «пионерские» сроки (за восемь месяцев). В основном в домах будут одно- и двухкомнатные квартиры, но не исключены и трехкомнатные. Цена определена в 30-35 тыс. за кв. м. Площадь однокомнатной квартиры составит 30 кв. м, и, таким образом, «однушка» обойдется не дороже 1 млн руб. Если квартира будет стоить 1 млн руб., зачем снимать убогую хрущевку или жить без удобств?

- Какие факторы повлияют на уменьшение стоимости?

- Стоимость квартиры уменьшится за счет сокращения метража. Площадь однушки на 15 кв. м меньше, чем в домах, построенных ранее. Площадь двухкомнатной квартиры составит 48 кв. м вместо 79 кв. м, трехкомнатной – 72 кв. м вместо 89 кв.м. Но, несмотря на небольшой метраж, в квартирах будет все необходимое: комната, кухня, совмещенный санузел, прихожая и лоджия. Себестоимость квадратного метра снизится также за счет уменьшения площади мест общего пользования, этажности, отсутствия мусоропровода и грузового лифта.

- Качество дома и квартир пострадает?

- «Жилстрой-НН» не намерен снижать качество нового жилья. Одна из фишек «антикризисного дома» в том, что его качество будет не хуже, чем в домах, сданных в последние годы. Отделка «под ключ», застекленные лоджии, фасад останутся прежними. Территория вокруг дома будет благоустроена. Так что по внешнему виду новинка совершенно неотличима от своих предшественников. Возможно, окажется лучше.

- За счет чего планируется добиться выполнения этих условий?

- За счет новых методов организации строительства и новых экономических технологий. Именно они стали основой разработанной нами схемы взаимодействия с подрядчиками. До этого она складывались так: ООО «Жилстрой-НН» отдавало генподрядчику проектную документацию, он ее обсчитывал, закладывал материалы, прибыль и был готов построить дом по такой-то цене в такой-то срок при таких-то потребительских качествах. Мы соглашались или не соглашались. Теперь цепочка будет «от обратного». Мы сами установили стоимость одного квадратного метра жилья и желаемую стоимость квартиры. Исходили не от того, в какую сумму обойдется дом, а сами определили стоимость строительства. В проект почти не заложена прибыль. Главное – сохранить рабочий коллектив. Сегодня труд строителей востребован не в полной мере (без работы в ООО «Жилстрой-НН» остались более 1000 человек), и восстановить прежние объемы можно только на волне спроса.

И надежные строительные компании, которые так же, как и мы, стремятся обеспечить работой своих сотрудников, нашлись. Вариант поработать год-два-три практически по себестоимости, но сохранить костяк их устроил. Это хороший шанс пережить кризис вместе, не разрывать деловые связи, не останавливать технологический процесс, сохранить рабочие места. Наш проект даст работу 2,5 – 3 тыс. чел. К тому же появится возможность загрузить мощности собственного завода крупнопанельного домостроения, остановленного весной 2009 г.

Общим для компаний-участников нашего союза (например, отделочников, которые оклеивают обои и настилают линолеум) станет то, что они должны запроектировать свои технологии в установленном коридоре цен и качества с учетом установленными нами потребительских свойств. Эти технологии подразумевают более дешевые материалы, более конструктивные узлы. Одну и ту же плитку можно купить у посредников с немалой торговой наценкой, а можно у производителей. Первый этап сотрудничества - добыча речного песка. Мы поставим земснаряды, баржи и в свои порты привезем этот дешевый строительный материал. Кроме того, есть договоренность, что каждый подрядчик получит свой эквивалент вложенного труда в 1 кв.м. в этом доме.

- В каком районе Нижнего Новгорода появится первый «антикризисный дом»?

- Стартовая площадка для первых шести домов уже определена. Помогли «запасы» строительных площадок для второй очереди микрорайона «Водный мир». Мы временно приостановили возведение других типов жилья и намерены сконцентрироваться на новом проекте. Поэтому на освободившейся территории весной 2010 г. будет заложена серия «антикризисных домов». Это лучшее место для проживания в Автозаводском районе. Рядом метро, другие виды транспорта, «ГАЗ» неблизко, экология здоровая, есть озеро. Кстати, в этом микрорайоне у нас активно продавалось жилье по цене около 50 тыс. руб. за один кв. м. То, что новые дома будут заложены на ранее подготовленной стройплощадке, также повлияло на формирование низкой цены за квадратный метр. Архитектурная концепция «Водного мира» нарушена не будет, так как фасадные технологии новостроек сохранятся. Следующие стройплощадки будут выбраны в верхней части города. Чтобы «антикризисный» проект заработал нужно заложить не менее 15-20 домов.

- «Антикризисные дома» будут похожи один на другой?

- Они не окажутся близнецами. Проект дома можно сравнить с ячейкой LEGO, из которой легко собрать здания различной конфигурации, этажности, планировки. Объемно-планировочные решения будут разными. У каждого дома появятся свои архитектурные особенности, к тому же микрорайоны будут «разбавлены» школами, детскими садами, торговыми центрами.

Предполагается, что основными покупателями квартир в «антикризисных домах» станут молодые семьи. Там удобно жить и командировочным. Подойдет дом и под госпрограммы выкупа квартир у застройщиков с целью расселения ветхого фонда. Убежден, что по потребительским качествам и ценовым характеристикам нашему дому конкурентов нет.

Чтобы Нижний освободился от ветхого фонда, нужно за определенный промежуток времени построить определенное количество жилья. Казанские застройщики подошли к этому весьма практично. Они прикинули, сколько в городе ветхого фонда, сколько подлежит ликвидации и запроектировали новые дома для жителей развалюх. Сколько домов будет построено, сколько семей переедут – все зависело от инициативы и активности инвесторов. Никакой программы со стороны местных властей не было.

- У большинства городских жилых микрорайонов романтические названия. «Водный мир» - один из примеров. Захотят ли нижегородцы переезжать в «Антикризисный квартал»?

- «Антикризисный дом» - рабочее название. Это наш ответ кризису. Со временем проект получит более интересное название, но «антикризисный» - самое точное. Как ни назови - «доходный» или «молодежный» - он идеален для Нижнего Новгорода, многие жители которого до сих пор ютятся в фавелах. Чтобы предоставить людям достойное жилье, необходима целевая программа по расселению ветхого фонда. И «антикризисный дом» - почти программа для нижегородской мэрии. Монолитные дома повышенной этажности для этих целей не годятся. Лучший вариант - дома массовых серий. Окраины мировых мегаполисов – Парижа, Буэнос-Айреса, Нью-Йорка – застроены именно такими домами.