Автозаводец

25 июня, 2011 год

Лариса Смирнова

ТСЖ в микрорайоне «МедВежья Долина»: экономит и выигрывает

С приобретением квартиры в новостройке россияне, как правило, становятся членами товариществ собственников жилья. И все их дальнейшее существование под крышей ТСЖ напрямую зависит уже от того, как будут работать избранные ими же председатель и правление. Увы, не всегда первоначальный выбор оказывается вполне удачным. Оно и понятно – собственники еще мало друг друга знают, доверяют тем, кто сам вызвался управлять хозяйством товарищества. А дело это, как показывает более чем десятилетняя практика, очень даже непростое, требующее от команды менеджеров и специалистов не только профессионального подхода, но и готовности на всех уровнях отстаивать интересы жильцов как свои собственные. К счастью, период проб и ошибок в практическом применении полномочий ТСЖ, зафиксированных в жилищном законодательстве РФ и субъектов Федерации, постепенно уходит в историю. У вновь создаваемых товариществ достаточно примеров для подражания.
Одна стена в офисе ТСЖ полностью отдана всевозможным наградам, которыми правительство области и администрация Нижнего Новгорода отметили деятельность правления товарищества и его председателя – О.Ф.Лисовой. «Лучшее ТСЖ в городе», «Лучшее ТСЖ в области» - эти почетные звания присваивались практически все последние годы. А микрорайону с таким названием всего-то шесть лет отроду. Первые три дома в нем совсем еще юная компания «Жилстрой-НН» (сегодня этот застройщик в числе лидеров нижегородского рынка нового жилья) сдала в эксплуатацию в 2005 году. Сегодня товарищество, объединяющее собственников квартир в 12 корпусах от девяти до семнадцати этажей, запросто может перечислить деньги поставщику энергоресурсов авансом, имеет свою снегоуборочную технику, штат высококвалифицированных специалистов, в общем, не только сводит дебит с кредитом, но и про запас у нее кое-что отложено. Секретами столь эффективного управления немалым хозяйством корреспондент «Автозаводца» и попросила поделиться О.Ф.Лисову.

От добра добра не ищут
- Секретов нет, поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, - начала свой рассказ Ольга Федоровна. У нас все прозрачно. Просто при желании всегда можно найти возможности для экономии, и значительной. Начнем с того, что чем больше домов в эксплуатации у одного товарищества, тем ниже затраты на их содержание. Был у нас такой прецедент, когда три дома задумали выделиться из ТСЖ. Вернее, с такой инициативой выступил один из жильцов, предложив заодно и управляющую компанию, готовую взять эти дома на обслуживание. Аргумент: тариф на содержание жилья у этой УК ниже, чем в нашем ТСЖ. Ничего противозаконного в такой инициативе, конечно, нет. И если бы собственники приняли решение выйти из товарищества, так и случилось бы. Кстати, я тогда, будучи председателем правления ТСЖ, жила в одном из этих домов. Опыт ведения хозяйства уже был. Естественно, возникли вопросы, которые я не могла не задать на собрании жильцов. В частности, из чего складывается тариф предлагаемой компании на содержание жилья? Как потом выяснилось, в него не вошли затраты на вывоз мусора, обслуживание лифтов, мест общего пользования и так далее. Все это указывалось в квитанциях данной УК отдельными строками. То есть платить за содержание жилья пришлось бы почти в два раза больше, чем в нашем ТСЖ. Вопрос об отделении отпал сам собой. Тем более что претензий к нашему товариществу у жильцов не было: температурный режим в квартирах выдерживался, вода, и горячая, и холодная, подавались исправно, подъезды и придомовые территории содержались в чистоте.

В самом начале
- Вернемся к истокам. Как создавалось ваше ТСЖ в свое время?
- Поначалу вновь созданное товарищество, объединившее жильцов трех первых домов, возглавлял другой человек. Он же руководил управляющей компанией, которая заключала договоры с поставщиками коммунальных услуг. Что примечательно, в квитанциях для жильцов указывался расчетный счет УК, а не ТСЖ. То есть, если бы собственники квартир платили по этим квитанциям, судьба их денег так и осталась бы коммерческой тайной, поскольку УК, в отличие от ТСЖ, организация коммерческая. Но первые три месяца никто и не платил. В результате образовался долг в два миллиона рублей. Я пришла в ТСЖ как рядовой собственник квартиры. Но многие жители меня знали и выбрали председателем.
- Ольга Федоровна, у вас уже был опыт такого рода деятельности? Кто вы по специальности?
- Именно в товариществе собственников жилья работать раньше не доводилось. Но вникнуть во многие вопросы эксплуатации жилого фонда пришлось в бытность председателем совета общественного самоуправления микрорайона Гребешковский.
На его территории – 629 домов, среди которых и «избушки на курьих ножках», и современные многоэтажные здания. А по образованию я лингвист- психолог, окончила Горьковский институт иностранных языков (ныне лингвистический университет) и Ленинградский психолого-педагогический институт имени Герцена. Очень много пришлось общаться с иностранцами. Давно могла бы уехать за границу. Но мне всегда было обидно за Россию. Мои корни здесь, в Нижнем. У бабушки первый муж - двоюродный брат Саввы Морозова. У родителей был свой дом на старинной нижегородской улице, на которую я в конце концов вернулась.
В «МедВежьей Долине» опыт, приобретенный за четыре года работы в совете общественного самоуправления, очень пригодился. Многое пришлось осваивать заново. Если чего-то не знаю, обязательно консультируюсь у специалистов. Среди жильцов ТСЖ всегда есть люди, компетентные в разных областях. Этот потенциал необходимо использовать! И мы используем.
- Как формировался штат ТСЖ?
- Сначала были я и главный бухгалтер. Постепенно стали приглашать грамотных специалистов. Я сторонница того, чтобы лифты, к примеру, обслуживал тот, кто их монтировал. Именно так и получилось. Сейчас у нас 30 лифтов, на нашей базе работает диспетчерский пункт, в ведении которого не только наш микрорайон, но и соседние, аварийная служба тоже перебралась к нам. Сегодня в штате ТСЖ энергетик, который монтировал электрооборудование во время строительства микрорайона. Насосную тоже обслуживает специалист, работавший в свое время у подрядчика компании-застройщика. Мастер-сантехник пришел к нам по той же схеме. Чем можно заманить хороших специалистов? Только хорошей зарплатой.

Хозяйствовать рачительно
- Откуда возможность хорошо платить своим сотрудникам, не повышая при этом плату с жильцов ТСЖ?
- Мы начали наш разговор с вопросов экономии. Так вот, содержание жилья у нас ниже, чем у домов, находящихся в муниципальной собственности. За счет чего? Прежде всего за счет правильного выстраивания отношений с поставщиками всех видов ресурсов и коммунальных услуг. Возьмем «Теплоэнерго», который обеспечивает нас теплом и горячей водой. Сегодня у нас полное взаимопонимание. Но так было не всегда. Скажем, имели место потери тепла при его транспортировке. Кто должен за это платить? Прежде раскошеливался потребитель. Мы решили положить конец этой порочной практике. ТСЖ отвечает за состояние трассы, начиная от стены дома. У нас все в порядке. Почему же жильцы должны расплачиваться за чью-то бесхозяйственность? Здесь нужно иметь в виду один правовой казус. Часть теплотрасс, которую сдали строители микрорайона, на свой баланс не приняли ни ТСЖ, хотя построены они на деньги жильцов, ни город, ни поставщик энергоресурса, поскольку законодательством это не определено, а содержание данных коммуникаций требует немалых затрат. В результате этот участок благодаря нашим усилиям признан бесхозяйственным (не бесхозным!), а расходы по его содержанию взял на себя городской бюджет. Представляете, какая это экономия для нас?! Здесь еще очень важно грамотно составить договор с поставщиком услуги, в котором обязательно должна быть отражена балансовая ответственность сторон. Если поставщик с этим не соглашается, пишу протокол разногласий. На случай, если разбираться придется в арбитражном суде. Как правило, до этого не доходит. Любой договор смотрят все специалисты ТСЖ – и с правовой, и с технической сторон. Каждый вносит свои замечания. Не хватает собственной компетенции – советуемся с теми, кто более грамотен. Но с опытом мы и сами стали хорошо разбираться во все этих тонкостях.
Есть и другие возможности для экономии средств ТСЖ.
Так, раньше нас обслуживали четыре компании: одна вывозила ТБО, вторая и третья – КГМ (20-кубовые и 8-кубовые контейнеры), четвертая чистила дороги. Мы посчитали и решили предложить все эти функции одной, самой крупной из четырех. Компания согласилась, объемы работ у нее увеличились – тарифы для нас уменьшились. И сразу пошла экономия. Или другой пример. «Лифтсервис» выставлял нам каждый год повышенные тарифы. Перестал прибавлять, когда мы разместили у себя его диспетчерский пункт и аварийную службу. Иначе ему пришлось бы платить нам за аренду и коммунальные услуги. И так с каждым. Если поставщики услуг заинтересованы в наших объемах, то условия диктуем уже мы.
Где еще можно сэкономить? Например, люди жалуются, что у них в квартире холодно. Как доказать, что это не субъективные ощущения. Мы купили электронный термометр – приходим с ним в квартиру. Делаем три измерения – у окна, у двери, у стены. Сравниваем с нормативами – в жилом помещении должно быть 18 градусов, в офисном – 16. Если ниже, ищем источник потерь тепла. Находим – устраняем вместе с жильцами. Ну, а если температурный режим не выдерживает поставщик тепла, то все претензии, в том числе и финансовые – к нему. Кроме того, Евгений Викторович Березин вручил нам Руководство по эксплуатации квартир – мол, изучайте. Изучаем. К примеру, за пластиковыми стеклопакетами нужен правильный уход: утеплитель со временем усыхает и перестает удерживать тепло, а поменять его могут только специалисты. Существуют особые средства ухода за пластиком. Все это следует иметь в виду.
Большой резерв экономии – предупреждение аварийных ситуаций.
Штат должен работать на профилактику, а не на устранение аварий, которые всегда обходятся дороже. Жители платят нам за аварийно-восстановительный ремонт. Мы эти деньги не тратим, бережем. А профилактика обеспечивается за счет зарплаты сотрудников – это входит в их должностные обязанности.
На сэкономленные средства в этом году почти за миллион рублей купили трактор «Беларусь» с погрузчиком и щеткой. Кроме того, у нас имеются две единицы ручной техники по уборке тротуаров. Здесь тоже экономия – аренда такой техники и инвентаря обходится гораздо дороже..
- Есть ли у вас жильцы, имеющие долги по коммунальным платежам? Если да, то как вы с ними работаете?
- Должники есть, конечно, как везде. Направляем иски в судебные органы. Сразу говорю – процесс это не быстрый. Но, как правило, когда люди получают повестку в суд, сразу находятся деньги, чтобы погасить все долги. Этими вопросами занимается Марина Игоревна, наш главный бухгалтер. Она к тому же юрист, поэтому со
стороны человека нанимать не приходится. Мы, конечно, ей за это доплачиваем, но это для ТСЖ гораздо дешевле и проще. Но закрывать глаза на такие вещи, разумеется, нельзя.
- Ольга Федоровна, вас не очень напрягают все эти проблемы и заботы?
- Мне просто сложно представить себя вне этой бурлящей жизни. К тому же, мне доверяют люди, и ради этого я готова и находить компромиссы, и идти на конфликт, если это необходимо. А добиться при желании можно очень многого. Надо только очень этого захотеть.